Logistica italiana: investimenti sempre più in mano ai capitali stranieri
Il mercato immobiliare logistico italiano continua a confermarsi come uno dei settori più solidi del real estate, anche in una fase di rallentamento generale.
Nei primi nove mesi del 2025, gli investimenti nel comparto hanno rappresentato circa il 15% del totale del real estate nazionale, mantenendosi in linea con i volumi dello scorso anno.
Come riporta Pambianco Real Estate, il settore resta fortemente attrattivo per i capitali esteri, che continuano a dominare il mercato con una quota del 98% degli investimenti complessivi.
La logistica tradizionale torna protagonista
Dopo un 2024 contraddistinto da numerose operazioni “industrial” e “light industrial”, nel 2025 è tornata in primo piano la logistica tradizionale, che ha assorbito il 90% dei volumi complessivi del periodo.
Il dato conferma come i grandi investitori internazionali considerino ancora il comparto logistico una classe di asset stabile, resiliente e strategica, anche in un contesto macroeconomico incerto.
Le dimensioni medie delle operazioni sono aumentate, passando dai 40 milioni di euro del 2024 ai 48 milioni del 2025, segno di un consolidamento del mercato verso progetti di maggiore scala e complessità.
Rendimento stabile e interesse costante
I rendimenti netti “prime” si sono mantenuti stabili:
- 5,25% a Milano,
- 5,50% a Roma, Bologna, Bergamo-Brescia e Pavia-Piacenza.
Una stabilità che riflette la maturità del mercato italiano e la fiducia degli investitori istituzionali, sempre più orientati verso operazioni di lungo periodo e portafogli multi-sito.
Nei prossimi mesi non sono attese variazioni significative, segno che il mercato ha raggiunto un equilibrio solido tra domanda e offerta.
Domanda in fisiologico rallentamento, ma mercato dinamico
Dopo due anni di take-up record, la domanda di spazi logistici ha registrato una lieve flessione, pur rimanendo vivace.
Nei primi tre trimestri del 2025 si sono concluse 81 operazioni, per un totale di 1,6 milioni di metri quadri.
Spicca in particolare la crescita degli spazi speculativi (31% del totale), segnale di fiducia nella futura occupazione dei magazzini anche senza pre-locazione.
Le operazioni più frequenti riguardano strutture di media dimensione, tra i 10.000 e i 30.000 mq, adatte sia alla distribuzione urbana che alla logistica interregionale.
Nord Italia al centro della mappa logistica
Il Nord Italia continua a essere il cuore pulsante della logistica nazionale.
Le aree più richieste sono:
- Emilia-Romagna,
- Lombardia,
- Veneto,
seguite da Roma, Padova-Vicenza-Rovigo e Parma-Reggio Emilia.
Queste regioni rappresentano i poli logistici strategici del Paese, grazie alla posizione geografica, alle infrastrutture consolidate e alla prossimità con i principali corridoi europei.
Canoni in crescita moderata
I canoni di locazione restano competitivi rispetto ai principali mercati europei, ma con un trend di incremento moderato:
- 70 €/mq/anno a Milano,
- 68 €/mq/anno a Roma.
Questi valori riflettono la crescente pressione della domanda di spazi moderni, sostenibili e tecnologicamente avanzati, adatti alle nuove esigenze dell’e-commerce e della supply chain integrata.
Capitale straniero e prospettive per il futuro
Con il 98% dei volumi in mano a investitori esteri, il mercato logistico italiano conferma la sua forte internazionalizzazione.
Questo dato evidenzia due dinamiche:
- la maturità del mercato nazionale, ormai pienamente inserito nei radar dei fondi globali;
- la necessità di attrarre anche capitali domestici, per evitare che la crescita del comparto resti dipendente da investitori stranieri.
Il futuro della logistica in Italia si giocherà sulla capacità di coniugare innovazione, sostenibilità e governance locale.
Gli investitori continueranno a privilegiare strutture green, digitali e certificate ESG, capaci di generare valore nel lungo periodo e integrarsi nei nuovi flussi dell’e-commerce europeo.
Conclusione: un settore in trasformazione, ma solido
La logistica italiana attraversa una fase di maturità e consolidamento.
Pur con un leggero rallentamento, gli investimenti restano elevati e concentrati su asset di qualità.
L’interesse dei capitali stranieri conferma il potenziale del settore, ma pone una sfida strategica: costruire una filiera d’investimento più bilanciata e nazionale, capace di guidare la crescita dall’interno.
Fonte: Pambianco Real Estate